Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.

Сдавать в аренду офисы все чаще нанимают сразу несколько компаний

За последние три года с увеличением конкуренции среди объектов коммерческой недвижимости все меньше собственников доверяют сдачу своих знаковых проектов одной консалтинговой компании. Особенно сильно снизилось число эксклюзивных контрактов на рынке офисных помещений. Сейчас, по различным оценкам, по подобным договорам реализуется не более 30-40% площадей в бизнес-центрах классов А и В+, остальную же часть этого сегмента рынка занимают коэксклюзивы.

Обычно к этой схеме обращаются собственники больших объектов в тех случаях, когда у них возникают сомнения относительно успешной реализации проекта одним агентом. Также к услугам коэксклюзивных агентов прибегают при высокой конкуренции, с которой сталкивается проект, или же в условиях сложности самого проекта.

Интересен пример девелоперской компании Enka, проект которой в "Москва-Сити" сдают в аренду Noble Gibbons и Jones Lang LaSalle. "Enka пригласила двух агентов для сдачи в аренду помещений в "Башне на набережной" по причине того, что в тот момент это был пилотный офисный проект на территории ММДЦ "Москва-Сити", успешное будущее которого было далеко не очевидно,- рассказывает заместитель директора офисного департамента Colliers International Наталья Москаленко.- Если бы "Башня на набережной", обладая теми же техническими характеристиками, находилась бы в раскрученном деловом районе, вероятно, Enka и не стала бы прибегать к коэксклюзиву".

Коэксклюзивные объекты

Одним из самых крупных проектов, реализуемых сейчас по схеме коэксклюзива, игроки рынка называют офисное здание "Северная башня" в "Москва-Сити", с которым работают Colliers International и Knight Frank. "Привлечение сразу двух агентов в этом случае объясняется высокой конкуренцией между проектами ММДЦ, а также объемами самого объекта",- поясняет Наталья Москаленко. Также Colliers International реализует помещения в офисном центре "Конкорд" (ул. Шаболовка, девелопер проекта - "Капитал груп") совместно с компанией Jones Lang LaSalle. "В этом случае арендодатель решил привлечь двух агентов по той причине, что улица Шаболовка не относится к центральному деловому району, к тому же бизнес-центр входит в состав многофункционального комплекса, где также есть жилая составляющая",- говорит Москаленко.

Также по схеме коэксклюзива реализуются проекты White Square на Лесной улице (Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko и Jones Lang La Salle) и "Город столиц" в "Москва-Сити" компании "Капитал груп" (Colliers International и Cushman & Wakefield Stiles & Ryabokobylko).

Способ борьбы за арендатора

Начальник отдела исследований офисных помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова отмечает, что при сотрудничестве сразу с несколькими ведущими компаниями владелец объекта гарантированно получает покрытие большего пула потенциальных арендаторов, чем в случае работы с одним агентом. "Привлекая к сдаче в аренду двух коэксклюзивных брокеров, застройщик создает конкуренцию между ними, таким образом, объект быстрее сдается в аренду",- уверена Ирина Герасимова.

Кроме того, девелопер часто выбирает формат коэксклюзива в том случае, если желает привлечь арендаторов, специализирующихся на разных сегментах рынка. "Например, одно агентство хорошо работает с западными корпорациями, другое же активно сотрудничает с российскими компаниями,- рассуждает управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood Константин Ковалев.- Если клиент ориентирован на оба сегмента, он может предложить коэксклюзив, когда два агентства с разными целевыми аудиториями реализуют один проект".

С ним соглашается директор департамента коммерческой недвижимости холдинга "Капитал груп" Елена Кравцова. По ее мнению, коэксклюзивные отношения выгодны также и потому, что количество по-настоящему профессиональных брокеров на рынке ограниченно. "В штате одного агентства есть не больше одного-двух брокеров, которые обладают поистине колоссальным опытом заключения сделок и обширными знаниями рынка. Поэтому если проект требует привлечения сразу нескольких профессионалов такого уровня, априори одним агентством обойтись не получится",- считает Елена Кравцова. "Получая эксклюзивный объект, консалтеры могут привлечь к реализации площадей другую компанию, которая получает определенный процент за каждого клиента",- парирует директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.

Неоднозначный подход

Впрочем, хотя коэксклюзивные договоры являются неплохой мотивацией для агентов, по мнению экспертов рынка,в использовании этой схемы есть и несколько отрицательных моментов. Так Константин Лосюков считает, что эксклюзивный договор более предпочтителен, так как консультант полностью отвечает за конечный результат своей работы, включая сдачу площадей, а также продвижение объекта на рынке.

"Коэксклюзив снижает ответственность агентов,- соглашается с ним руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Анастасия Хоменчук.- Если на объекте работает одна компания, она будет всячески опекать арендодателя, предоставляя ему дополнительные услуги по оценке и лучшие условия сотрудничества".

Иногда коэксклюзив может замедлить процесс выполнения агентского договора, так как зачастую наличие третьей стороны осложняет коммуникацию между участниками проекта. "Процесс согласования стратегии сдачи в аренду помещений или коммерческих условий идет существенно дольше, чем в случае эксклюзива, ведь в согласовании участвуют три стороны, арендодатель и два агента",- говорит Наталья Москаленко.

Она уверена, что для некоторых объектов, уникальных с точки зрения местоположения, коэксклюзивный договор в принципе не нужен.

Урезанный доход

По мнению большинства игроков, для консалтинговых компаний подобная схема - неизбежный компромисс, на который они идут в том случае, если объект не только большой по площади (от 10 тыс. кв. м), но и достаточно знаковый, чтобы указать его в портфолио.

Однако за последние несколько лет увеличилось не только количество таких договоров, но и вознаграждений агентов, работающих на объекте. "В самом начале развития этой схемы та компания, что приводила арендатора и заключала сделку, получала 60% от агентской комиссии, другая - оставшиеся 40%,- рассказывает управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.- Потом это соотношение постепенно сместилось в сторону 70% на 30%, и сейчас общепринятыми условиями считается 80% на 20%". Агентская комиссия, как правило, не превышает 8,33% от среднегодовой аренды в случае аренды и 4% при продаже. Обычно подобная ставка заявляется в самом начале ведения переговоров с собственником здания. Впрочем, как отмечают игроки, в ходе переговоров она может существенно уменьшиться.

Так как оба агента участвуют в маркетинге проекта, вознаграждение и той, и другой стороне вполне логично, полагает Наталья Москаленко.

Кроме того, по мнению Москаленко, если собственник здания, приглашая двух коэксклюзивных агентов, желает, чтобы те максимально сконцентрировали свои усилия на его объекте, он, скорее всего, будет настаивать на выплате части вознаграждения и агенту, который не принимал участия в сделке.

где схема не работает

В отличие от рынка офисных помещений на рынке складской и торговой недвижимости коэксклюзив пока не прижился. Причин подобной холодности по отношению к одной из особо распространенных на Западе схем ведения сделок не так много, но они оказались решающими. К примеру, для торговых центров очень важно собрать правильный пул арендаторов, а так как управление в этом случае должно осуществляться одной командой, схема коэксклюзива становится просто неудобной.

«Именно поэтому, как правило, сдает в аренду помещения в ТЦ та компания, которая занималась разработкой концепции центра»,- рассказывает управляющий директор консалтинговой компании Praedium Рубен Алчуджян. По его словам, на рынке же складских помещений практически нет ни коэксклюзивов, ни эксклюзивов, так как девелоперские компании предпочитают работать со всеми игроками единовременно.


Маргарита Федорова Бизнес 
Статья о недвижимости получена: IRN.RU 



Источник - http://rusadvice.org/business/real/bn/sdavat_v_arendu_ofisi_vse_chasche_nanimayut_srazu_neskolko_kompaniy.html#ixzz2iU5wEHVqПокупка или аренда офиса: что выбрать?

 
 

Не секрет, что принятие взвешенного решения в любом вопросе: какую выбрать бензопилу, арендовать или покупать офис компании, позволяет в каждой конкретной ситуации получить наилучший результат. Конечно, наличие собственного офиса является бесспорным плюсом для любой компании, однако будет ли данное приобретение для фирмы экономически обоснованным, зависит от многих факторов.

Например, для небольшой компании, по мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, более разумным является аренда офиса. Такого же мнения придерживается и директор по развитию фирмы Swiss Realty Group Илья Шершнев. С его слов, исключение составляют такие виды бизнеса как стрит-ритейл, а также компании, предлагающие населению разнообразные услуги: юридические консультации, салоны красоты, нотариальные конторы, стоматологические клиники и проч., для которых местоположение играет важную роль, а смена адреса может привести к потере клиентов. Наиболее часто они покупают небольшие помещения, размещенные на первых этажах. Популярностью пользуются новостройки, первые этажи которых изначально предназначены для магазинов, предлагающих разнообразные потребительские товары и в которых можно какнедорогой культиватор купить, так и растения для дома или игрушки для ребенка, и различных офисов. 

Несмотря на редкость таких предложений, существует высокий спрос и на отдельно стоящие здания, подразумевающие размещение офиса одной компании. 
Еще одной возможностью приобретения офиса в собственность является покупка помещения в бизнес-центре. Такие предложения пользуются огромной популярностью, однако специалисты советуют отнестись к ним настороженно. По мнению директора по развитию компании Leeds Property Group Алексея Могилы, при покупке такой недвижимости нужно иметь в виду, что делающая предложение компания, скорее всего, не планирует активно участвовать в судьбе бизнес-центра, что-либо перестраивать или улучшать. Как следствие, собственники рабочих помещений будут вынуждены сами принимать участие в управлении зданием, создавать для этого управляющую компанию или приглашать ее со стороны. 

Планируя покупку офиса, важно иметь точное представление о том, что принесет компании данная покупка. Со слов Ильи Шершнева из Swiss Realty Group, существует опасность того, что собственность будет мешать бизнесу и лишит организацию гибкости. Для принятия взвешенного решения нужно учитывать целый ряд факторов, наиболее важный среди которых – как планирует компания свой рост. В случае если организация предполагает скорое расширение, нужно заранее продумать, как поступить с имеющимся офисом. Актуальность данной темы состоит еще и в том, что договор аренды заключается на срок 3-5 лет. Поэтому необходимо решить, переехать ли компании в помещение большей площади и сдавать нынешний офис в субаренду, либо снимать дополнительные офисные помещения. Второй вариант сегодня наиболее популярен, хотя минусами здесь является увеличение расходов на содержание нескольких офисов, затрудненность контроля сотрудников, находящихся в другом офисе. При отсутствии необходимости покупать офис для компании проще и выгоднее остановиться на аренде. 

Дополнительным доводом в пользу аренды офиса является тот факт, что аренда помещения идет в учет себестоимости продукции, будь-то бензокосилка или зубное протезирование, иными словами – списывается с прибыли.

С другой стороны, существуют экономические предпосылки и в приобретении офиса. Ведь не секрет, что вложения в недвижимость – это выгодная и стабильная инвестиция, способ сохранения средств, особенно для тех компаний, которые не готовы к рискам на фондовом рынке или вкладу средств в спекулятивные краткосрочные операции. Поэтому при наличии возможности отвлечения средств эксперты рекомендуют покупать офис, что позволит не только сохранить деньги, но и получить прибыль.

10.02.2010Состояние рынка офисной недвижимости

На рынке офисной недвижимости наблюдается спад. Многие аналитики считают, что одним из значительных последствий кризиса в России стал дефицит заемных ресурсов. Это связано с ухудшением условий кредитования банками, а также ужесточением требований по возврату ранее выданных кредитов. Как следствие, субъекты рынка были вынуждены искать другие источники финансирования и способы экономии ресурсов. Одним из таких источников является реализация объектов недвижимости или офисный переезд в бизнес-центры с более демократичной стоимостью квадратного метра. Такие предложения пользуются большой популярностью. Однако при покупке такой недвижимости нужно иметь в виду, что скорее всего, собственники офисных помещений будут вынуждены принимать участие в управлении зданием, создавать для этого управляющую компанию.

В центрах крупных городов на продажу стало выставляться все больше престижных объектов. Они стали не по карману своим владельцам. Кроме того, несмотря на кризисный период, объем нового предложения качественных офисов снизился незначительно. Это явилось результатом большого объема отложенного предложения предыдущего года. В то же время часть проектов была заморожена, что в ближайшие 2–3 года отразится на объемах нового предложения. Структура предложения офисных помещений изменяется в направлении улучшения качества. Учитывая объемы нового строительства в 2010 году и повышающийся спрос на офисы, количество вакантных помещений будет в течение года сокращаться.

Еще одна примечательная тенденция последних месяцев: наиболее дорогие офисные помещения, опустевшие первыми из-за очень высоких цен, вновь начинают привлекать арендаторов, у которых появилась возможность осуществить переезд офиса в более удобное место. Причиной этого стало существенное снижение арендных ставок и их выравнивание. К настоящему времени стоимость аренды квадратного метра, в зависимости от местоположения и класса, сократилась на 40–60 % относительно докризисного уровня.

Самыми востребованными у потенциальных арендаторов являются предложения качественных офисных помещений с выполненной отделкой или возможностью ремонта за счет арендодателя, а также отсрочки арендных платежей. Ожидается, что в этом году, по мере стабилизации спроса и сокращения объема вакантных помещений, ситуация на рынке офисной недвижимости будет стремиться к равновесию.

Строительство коммерческой недвижимости активизирует развитие рынка систем безопасности. Если арендатор снимает помещение в крупном здании, то как правило, там имеется своя централизованная охрана офисов (в частности, пропускной режим). Но нередко безопасность обеспечивается скорее формально, а оборудование и работа таких КПП оставляет желать лучшего. Кризисная ситуация в финансово-экономической сфере вызвала негативные изменения и в социальной сфере. В сложившихся условиях резко возрос уровень преступности, что вынуждает компании использовать дополнительные услуги охраны в целях сохранности имущества и стабильной работы офисов. Предложения по таким услугам значительно отличаются по содержанию, цене и составу, а также последующему сервисному обслуживанию.

Лучшие бизнес центры Москвы

«Усадьба-Центр» 

Рядом с Тверской улицей, в Вознесенском переулке, прямо за зданием Мэрии Москвы, находиться один из престижнейших бизнес центров Москвы, культурно-деловой центр «Усадьба». Общая площадь здания 34500 кв.м. «Усадьба-Центр» состоит из комфортабельного 5-ти этажного комплекса с атриумом и 15-ти этажной башни. 

Прекрасное месторасположение и удобное для центра Москвы транспортное сообщение, заметно выделяют этот деловой центр среди конкурентов. Отличительной особенностью БЦ «Усадьба-Центр» является великолепный зимний сад, разработанный известным фитодизайнером Джэнет Джек и создающий уникальный микроклимат и особенную атмосферу. Помимо обширных офисных площадей, комплекс включает в себя конференц-залы для деловых мероприятий, продуманную ресторанную систему (ресторан «Губернаторский» с сигарным салоном — замечательным место для деловых переговоров и дружеских встреч) и прекрасный трехуровневый подземный паркинг на 250 машин, с сервисным обслуживанием. Вечернее освещение здания представляет собой потрясающее зрелище. Проект гармонично сочетает в себе классическую и старинную архитектуру, а респектабельность и строгость делают «Усадьбу» одним из выдающихся объектов коммерческой недвижимости Москвы. В разное время арендаторами бизнес центра являлись такие компании как Marketing&Sales, Газпром-Медиа, Лавеллз Си-Ай-Эс, JTI, Ренессанс Капитал. Но основным арендатором являются структуры ГМК «Норильский Никель». 

FOUR WINDS PLAZA - БЦ «Четыре Ветра» 

Одна из крупнейших девелоперских компаний в области коммерческой недвижимости в России и СНГ «AFI Development», создала современный офисный центр класса «А», отвечающий всем международным требованиям стандартизации деловых центров. Многофункциональный офисный комплекс «Четыре Ветра» (FOUR WINDS PLAZA), находится на углу 1-й Тверской-Ямской и Большой Грузинской улиц. 

Деловой комплекс представляет собой внушительное и грациозное строение на одной из старейших улиц Москвы. Общая площадь БЦ «Четыре Ветра» 28300 кв.м. Достоинство комплекса - его удобное расположение - вблизи ключевых улиц и магистралей столицы: это и Тверская улица, Ленинградский проспект и Садовое кольцо. 

FOUR WINDS PLAZA располагается в непосредственной близости к станций метро «Маяковская» и «Белорусская». Экспресс до аэропорта Шереметьево занимает всего 30 минут.

Кроме офисов, ресторанов и кафе, объект располагает подземным паркингом паркинг на 150 автомобилей. Арендаторами этого офисного комплекса стали такие компании как международное рейтинговое агентство Moody"s, французская нефтяная компания «Total», девелоперская компания S & T Equity. И это позволяет сделать выводы, что БЦ «Четыре Ветра» (FOUR WINDS PLAZA) по праву занимает свое место в десятке лучших бизнес центров Москвы. 

«Романов Двор II» 

Бизнес центр «Романов Двор II» является одним из самых значимых проектов, реализованных девелоперской компанией «RD Group» в России. БЦ «Романов Двор-2» один из самых лучших бизнес-центров класса «А» в Москве. Расположенный всего в 500 метрах от стен московского Кремля, в прекрасном, историческом месте Москвы, «Романов Двор» отвечает всем современным инженерно-техническим требованиям к объектам высококласной офисной недвижимости. Здание комплекса было реконструировано в 1996 году из исторической постройки датированной 1890 годом. 

Одной из отличительных черт бизнес центра «Романов Двор-2» является уникальное географическое положение, а так же архитектурная планировка. Состав арендаторов БЦ «Романов Двор» безупречен, в основном это известные западные компании: «Тройка Диалог», Bank «Monte dei Paschi di Siena», Raiffeisenbank Austria, Bank Credit Suisse First Boston, Pension Fund «Raiffeisen», White & Case, Barrick Russia Holdings, Anglo American Services, Boeing Operations International , World Class Fitness и др. 

«Лотте Плаза» (LOTTE PLAZA) 

Следующим объектом, по праву принадлежащим к десятки лучших бизнес-центров класса «А» можно отнести многофункциональный комплекс «Лотте Плаза», расположенный в районе метро «Смоленская». Практически рядом с ул.Новый Арбат и непосредственно на Садовом кольце. 

БЦ «Лотте Плаза» включает в себя торговый центр, бизнес центр с прекрасно оборудованными офисами, а так же пятизвездочный отель «Лотте Плаза». Застройщиками и основателями этого великолепного комплекса являются компании «Lotte Group» (Корея), и «Lotte Rus Ltd». Комплекс обслуживают скоростные панорамные лифты, имеются две открытые летние террасы, а на 21 этаже расположился «Калина бар», с одним из самых лучших панорамных видов в Москве. Бизнес-центр «Лотте Плаза» располагает прекрасно оборудованными конференц-залами, технические возможности которых позволяют проводить любые деловые мероприятия: международные конференции, форумы, собрания, семинары и тренинги. Многоуровневая парковка рассчитана на 440 машиномест. 

Бизнес центр LOTTE PLAZA является одним из самых фешенебельных объектов коммерческой недвижимости, именно поэтому его выбрали такие арендаторы как «Уолт Дисней Компани СНГ», «Кюне+Нагель», BP Russia, TELE2 Россия, и многие другие. 

«Дукат Плейс III» (Dukat Plase) 

И еще один, на наш взгляд, достойный и заслуживающий внимания бизнес центр класса «А» в Москве - «Дукат Плейс III». Он по праву занимает почетное место в 10-ке лучших бизнес центров столицы. «Дукат Плейс-3 » – это 14-этажное офисное здание класса «А», построенное в 2006 году. Бизнес-центр расположен вблизи Тверской улицы и Садового кольца, в историческом центре Москвы. Благодаря трехуровневой подземной парковке, «Дукат Плейс III» имеет один из самых высоких парковочных коэффициентов среди бизнес центров в ЦАО Москвы. Площадь здания класса A составляет более 33000 квадратных метров. Первоклассный архитектурный проект, разработанный лондонским филиалом компании Skidmore, Owings & Merrill, пожалуй не имеет аналогов на московском рынке недвижимости. Это здание является хорошим дополнением к деловому облику центральной части города и полностью соответствует высоким требованиям международного бизнес сообщества. Вестибюль БЦ «Дукат Плейс III» имеет высоту в два этажа, одна из его боковых стен выполнена из мрамора, а другая — из стекла. Подземная трехуровневая автостоянка соединяется с главным вестибюлем двумя лифтами. «Дукат Плейс-3» имеет самый высокий показатель соотношения офисной площади и парковочных мест для центра Москвы. Многие известные компании выбрали «Дукат Плейс III» для организации своего офиса: «Бостон Консалтинг Групп», «Клиффорд Чанс», «Ситибанк», «КонокоФиллипс», «Голдман Сакс» и др.

Как показывает практика, бизнес-центры описанные в нашей статье, не пустовали даже в условиях сложной финансово-экономической ситуации недавнего времени. Выбранные нами объекты не предлагали серьезный дисконт по ставкам аренды, как многие другие бизнес центры Москвы, владельцы которых в докризисное время без должного внимания относились к потребностям арендаторов и как следствие, в период кризиса, пытались сокращать расходы, экономить на управленческо-эксплуатационной службе и вынужденные применять серьезный дисконт ставок аренды для обеспечения достаточной заполняемости объекта. 

Репутация десятки лучших бизнес-центров Москвы класса «А» подтверждена годами успешного функционирования на столичном рынке, в условиях высокой конкуренции. Эти объекты всегда пользуются повышенным спросом на аренду офисных площадей и являются примером грамотной концепции строительства и управления высококачественными бизнес центрами, как в Москве, так и крупных городах России.

Новый взгляд на офис

Одни аналитики говорят, что кризис уже закончился, другие, наоборот, обещают вторую волну. Но и те и другие сходятся во мнении, что самое рациональное решение по решению задачи трудоустройства, это развитие малого предпринимательства. И правительство это понимает, более того, выделяет значительные ресурсы на поддержку малого бизнеса. Первый вопрос, с которым столкнутся начинающие предприниматели, это организация современного офиса. Если обратиться к такому справочнику, какбаза недвижимости, мы увидим, что предложений по аренде офисных помещений сегодня достаточно, и вроде бы есть из чего выбирать.

В кризис цены на аренду офисных помещений, конечно, снизились. Но очень часто такое снижение цен влекло за собой и сокращение базового пакета услуг, в том числе коммуникационных и контроль доступа. Их придется оплачивать дополнительно, и не по самым низким расценкам. И если сложить все расходы, то вполне может оказаться, что аренда квартиры в Москве может оказаться значительно дешевле. Конечно, если вид деятельности будущего предприятия связан с активной работой с клиентами, такой вариант вряд ли подойдет. В жилом помещении такое не только неудобно, но и не разрешено.

Хотя для ряда видов деятельности, вполне можно использовать и такой вариант. Можно рассмотреть и комбинированный. Например, снять небольшой офис для работы с клиентами, а для других служб арендовать дешевые квартиры в Москве. Интернет позволяет организовать единую рабочую среду для удаленных рабочих мест. Причем, таким образом можно организовать и call-центр, когда клиент звонит по рабочему телефонному номеру, а перенаправление к нужному сотруднику производится уже в среде интернета.

Важность правильного выбора оптимального офисного пространства, пожалуй, один из важнейших вопросов для начинающего предпринимателя. Дело в том, что для нового предприятия затраты на содержания офиса составляют основную часть условно-постоянных расходов, которые предприятия несет вне зависимости от получаемой им прибыли. И было бы не рационально всю полученную от государства помощь истратить на аренду офисного помещения. 

Как правило, коммерческая организация, которая только становится на ноги, не может позволить приобрести себе помещение под офис в собственность. Впрочем, не всегда это может, и не всегда хочет сделать и фирма, которая уже давно представлена на рынке. Соображения при этом могут быть разные, но выход остается один – аренда офиса в бизнес-центре, торговом центре, в отдельно стоящем помещении или, даже, в многоэтажном жилом доме.

Существует немало способов поиска помещения под офис, но все рецепты, как правило, сводятся к двум основным: подходящее помещение можно найти либо при помощи посредников – риэлторских агентств, специализирующихся на подобного рода услугах, либо самостоятельно.

Агенты, специально собирающие информацию о вакантных офисных помещениях, очень активны, напористы, гибки в своих предложениях, обладают широкой базой данных Многие из них существуют на рынке много лет и, в силу специфики своей деятельности, умеют работать с клиентами в условиях жесткой конкуренции. Самый большой минус, который может отталкивать от общения с ними, это комиссия, на которую они претендуют. Именно она и способствует удорожанию офисного помещения, которое и так достаточно дорого, чтобы платить за него дополнительно еще и посреднику.

Не будем забывать также и о том, что успех любого посреднического агентства зиждется на умелом владении ее сотрудниками технологиями активной продажи. Далеко не всегда у самого агентства или его рядового сотрудника есть желание «продать» клиенту не то, что ему нужно, а то, что в первую очередь, оно заинтересовано сбыть, т.к. это помещение клиенты берут в аренду неохотно, а те, что готовы взять, и без того легко продаются. Не будем забывать и об юридических рисках, когда посредники откровенно занимаются мошенничеством или недоговаривают клиентам некоторые правовые нюансы, связанные с предлагаемыми в аренду помещениями.

Поиск помещения под офис, минуя посредников может превратиться и в обременительное занятие, которое порой превращается в пустую трату времени. Тем не менее, такой способ гарантирует бизнесменам более полную картину ситуации, сложившуюся на рынке офисной недвижимости, юридическую чистоту сделки, а также принятие самостоятельного, а не навязанного изворотливыми посредниками решения, учитывающее все важные для будущего арендатора параметры.

Инфраструктура поиска помещений под аренду сегодня становится все разнообразнее и совершеннее. Потенциальный арендатор может сам напрямую обращаться к собственниками, например, в бизнес-центры, которые всегда заинтересованы в новых клиентах. Возможно, даже, они смогут предложить бизнесмену несколько вариантов офисных помещений, подходящих по классу, месторасположению, стоимости, качеству существующих коммуникаций, разнообразию дополнительных услуг.Статьи

Аренда. Если сменился собственник

Новые собственники сданного в аренду имущества часто пытаются либо изменить условия аренды, либо вовсе расторгнуть соглашения с пользователями. Насколько законны такие шаги? 

Старый договор лучше новых дву

Закон не запрещает собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, передавать в залог, менять и т. д., даже если это имущество сдано в аренду1Но часто, едва вступив в права, новоиспеченный хозяин начинает устанавливать свои порядки. Обычно новый собственник либо настаивает на изменении условий аренды2«в связи с изменившимися обстоятельствами» и «переоформлении отношений» (например, часто предлагает заключить новый договор на условиях, которые ухудшают положение пользователя), либо уведомляет арендатора о расторжении или недействительности договора аренды и о необходимости возврата имущества в кратчайшие сроки…

При этом новые владельцы нередко утверждают, что «старый» договор аренды более не действует, поскольку в нем в качестве арендодателя указано лицо, которому имущество более не принадлежит. Но это не так.

Арендаторы должны знать, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). То же относится и к субаренде: при перенайме договор субаренды сохраняет силу.

Если же арендодатель решит через суд расторгнуть договор или изменить его условия, то его шансы выиграть дело невелики. 

Пример Банк арендовал у завода нежилые помещения. Через полгода здание, в котором располагались эти помещения, было выставлено на аукцион. В результате недвижимость приобрело в собственность ООО, которое вскоре указало банку, что его договор с заводом на самом деле является незаключенным, поскольку предмет договора не конкретизирован. Работников банка перестали пропускать на рабочие места. 

Банк обратился в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании помещениями.

Суд, оценив доводы ООО, пришел к выводу, что предмет договора, действительно, был отражен не четко, однако никаких оснований для признания договора незаключенным нет: кредитная организация занимает конкретные помещения, принадлежавшие ранее заводу, оплачивает их аренду. Следовательно, конклюдентными3действиями в процессе исполнения договора стороны конкретизировали его предмет. 

Опытные бизнесмены, став новыми собственниками сданного в аренду имущества, стараются не обострять отношения с арендаторами и не оспаривают их права. Вместо этого они обманом вынуждают пользователей подписывать нужные документы.

Пример Транспортное предприятие сдало в аренду ПБОЮЛ пять КАМАЗов. Вскоре предприятие было реорганизовано, и эти автомобили перешли в собственность вновь созданного АО, директор которого пришел к выводу, что его компания извлечет большую выгоду, если самостоятельно начнет эксплуатировать грузовики. 

Арендные соглашения нужно было расторгнуть срочно и без ущерба для себя. Проблема состояла в том, что заключены они были по всем правилам и срок их действия истекал не скоро. Кроме того, ПБОЮЛ, как назло, оказался на редкость добросовестным арендатором. Он аккуратно вносил арендную плату и безукоризненно соблюдал все требования договора, в том числе обязательства по обслуживанию техники. 

Поняв, что правовыми методами цели не достигнуть, директор АО решился на обман. Он пригласил арендатора и рассказал, что его предприятие получает немалую выгоду от аренды и очень заинтересовано в продолжении сотрудничества, хотя теперь налоговики неизбежно начнут цепляться и к арендатору, и к арендодателю, ведь платежи отныне будет получать совсем не то лицо, которое указано в договоре. Неприятностей с налоговыми органами ПБОЮЛ тоже не желал, а потому легко согласился «переоформить отношения». 

Арендатору тут же предложили подписать заранее подготовленные документы: соглашение о расторжении арендных договоров с транспортным предприятием и новый договор с АО об аренде этих же машин. Директор АО клятвенно заверил предпринимателя в своем добром расположении и сам обратил его внимание на полную идентичность текстов старого и нового соглашений, конечно за исключением наименований арендодателя, дат заключения договоров и сроков начала аренды.

Через несколько дней арендатор получил по почте требование возвратить АО незаконно удерживаемые автомашины. Предприниматель немедленно прибыл в офис арендодателя, но к директору его не допустили. Зато с арендатором побеседовал юрист компании. Он объяснил, что прежние соглашения расторгнуты, и арендатор обязан возвратить имущество. Предприниматель предъявил новый договор, но юрист, едва взглянув на документ, отказался его обсуждать, заявив, что он недействителен, поскольку, судя по дате, договор был заключен за несколько дней до того, как сведения об АО были включены в ЕГРЮЛ, т. е. формально АО еще не существовало.

После этого ПБОЮЛ несколько раз пытался встретиться с директором АО, чтобы уладить недоразумение, но тот был недосягаем. Все это время юридическая служба АО требовала возврата имущества. Предпринимателю грозили санкциями, и тот был вынужден вернуть машины. 

Оформляем отношения с новым собственником

Итак, мы выяснили, что при смене арендодателя арендатор (субарендатор) в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все обязанности и права арендодателя (в т. ч.

Яндекс.Метрика